通过标准化处置和投资流程,特资所想把不良资产房产卖给普通用户
2016.09.22 09:59:12

    根据我们之前发布的一篇不良资产行业分析文章,国内的不良资产规模在1.58万亿至5.99万亿的区间。据估计这其中住宅和商业写字楼的不良资产约有近1万亿。但是由于不良房产往往存在这样那样的问题,以往参与不良资产购买的主要是职业买家,市场的潜力并没有被完全释放。


    特资所希望做的是把不良资产的处置和投资标准化,为用户挑选合适的资产,并通过引入律师、房屋中介等第三方服务商,以众包的方式提供法律瑕疵修复和交易过户、按揭分期等购买服务,带给用户“傻瓜式”的投资体验,进而拓展更多的普通购房用户。


    不良资产的瑕疵主要包括权属瑕疵、房屋状态瑕疵、房屋使用和租售瑕疵等。举例来说,不良房屋可能涉及第三方权益,例如债务人有其他债权人,或者房屋为债务人与别人共有等情况。还可能存在的问题包括军队房、廉租房等存在政策限制的房产,以及各类税费没有交清的情况。由于债务人往往对不良资产的处置有抵触情绪,也可能出现对房屋恶意破坏或占用的情况。


    根据资产的有效性,不良资产大致可以分为三个级别:第一个级别是轻微瑕疵资产,折价率在5%-10%左右,规模约占整体的40%左右;第二个级别是中度瑕疵,折价率一般在20%-40%左右,规模也在40%左右;剩下的是20%属于重度瑕疵,一般存在多头债务、缺少产权等严重问题,价格在5折以下。


    总体来讲第一级别的资产交易最活跃,以往成交的大部分不良资产也都属这一类别,第二个级别的资产往往需要律师深度介入,但仍然可以进行处理,处置成本一般也可以量化,而严重瑕疵的资产处理程序复杂,处理成本和时间难以估算。因此特资所主要针对第一和第二级别的资产提供整合解决方案。


    不良资产处置无论对于买方还是卖方都是很低频的事,双方都缺少相关的经验,因此严重依赖第三方的专业程度。但是不同地区拍卖、挂牌、协议等相关政策和流程都不同,而律师处理过的案件类型有限,不能保证在所有项目中都足够专业。特资所针对这一问题设计了一个业务系统,录入了几百项常见问题和解决方案,覆盖90%的共性问题,为律师等专业人士提供帮助。


    不良资产的职业买家往往了解资产的情况,并且有发现和解决问题的能力,这些买家可能是该不良资产的参与方和关联方,包括债权人、债务人、银行、法院等,又或者是专业投资机构,有能力聘请专业团队来购买资产进行投资或经营使用。特资所希望通过降低这一门槛,扩大不良资产的购买人群,增加资产的可流动性,同时由于不良资产通产折价销售且不限购,可以惠及更多购房者。


    特资所于今年7月1日上线,目前拥有注册用户6万人,其中有将近2万为服务商,平台撮合成交规模约4亿。特资所平台上的资产在全国都有分布,但线下服务只限于成都地区。不良资产往往需要线下服务才能成交,因此特资所计划明年将服务覆盖主要一线城市。特资所由不良资产处置平台分金社团队创立,目前特资所正在进行融资。


文章来源:36氪

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